如今房?jī)r(jià)瘋漲，買(mǎi)房需要一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為了買(mǎi)到性?xún)r(jià)比高的房屋，一些人選擇買(mǎi)二手房?，F(xiàn)在有些人發(fā)現(xiàn)自己買(mǎi)的房子是被抵押的，那自己的房屋買(mǎi)賣(mài)合同還有效嗎?以下是小編為大家?guī)?lái)的房屋有抵押買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎，歡迎大家參考。

房屋被抵押是怎么回事?

房屋被抵押的情況還是經(jīng)常碰到的，最常見(jiàn)的就是原房主通過(guò)貸款購(gòu)房的房屋，在貸款還清前，房屋是抵押給銀行的。除此之外，也有房屋所有權(quán)人因個(gè)人債務(wù)等其他原因，將房產(chǎn)抵押給其他人。

房產(chǎn)抵押，是指抵押人以其房產(chǎn)向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。在抵押期間房產(chǎn)的占有使用權(quán)并不改變。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

買(mǎi)賣(mài)被抵押的房屋，合同有效嗎?

我們先來(lái)看一下相關(guān)法律規(guī)定：

《擔(dān)保法》第49條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效?！?/p>

按《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押物，如果未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。但依據(jù)后來(lái)出臺(tái)的相關(guān)法律及司法解釋?zhuān)@個(gè)結(jié)論并不成立。

《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第67條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。

也就是說(shuō)，以被設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)為標(biāo)的買(mǎi)賣(mài)，在充分保護(hù)抵押權(quán)人利益的前提下，是有效的。對(duì)此，后來(lái)的《物權(quán)法》給出了更明確的結(jié)論。

《物權(quán)法》第191條規(guī)定“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”

即使買(mǎi)賣(mài)被抵押的房屋合同認(rèn)定有效，但只要抵押權(quán)未解除，房屋就不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，這一點(diǎn)是無(wú)可改變的!

買(mǎi)賣(mài)被抵押的房屋，怎么正常交易?

實(shí)踐中，大量存在未還清貸款即出售房的情況，買(mǎi)賣(mài)被抵押的房屋實(shí)際是很常見(jiàn)的。

首先，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前，對(duì)房屋是否涉及抵押的事實(shí)應(yīng)予以明確。

買(mǎi)方應(yīng)主動(dòng)了解該房是否被抵押，賣(mài)方也有義務(wù)主動(dòng)告知，并將房屋是否設(shè)定抵押的事實(shí)明確在協(xié)議中。

其次，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，應(yīng)由賣(mài)方在限定時(shí)間內(nèi)解除抵押。

不解押則無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，所以，解押是履行合同的重要一環(huán)。解除抵押就涉及向抵押權(quán)人清償債務(wù)的問(wèn)題，比如歸還銀行貸款。這筆錢(qián)的來(lái)源不同，各方風(fēng)險(xiǎn)也不同。

如果是由賣(mài)方自籌，對(duì)買(mǎi)方來(lái)講是沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)的;

如果是用買(mǎi)方的首付款來(lái)解押(這很常見(jiàn))，對(duì)買(mǎi)方來(lái)講是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。如果首先買(mǎi)方要支付一筆數(shù)額不小的首付款給賣(mài)方用于解押，而賣(mài)方未用該款項(xiàng)解押而挪作他用，買(mǎi)方就麻煩了。楊律師要提醒大家，碰到一些不良賣(mài)家是可能發(fā)生這種情況的，賣(mài)家可能因?yàn)楦鞣N原因急需用款(賭博、炒股、做生意等等)把本該用于還貸的錢(qián)挪用，最后導(dǎo)致無(wú)法還貸解押。甚至有以此手段一房多賣(mài)的。這時(shí)，如果賣(mài)方跑掉或者一副死豬不怕開(kāi)水燙的態(tài)度，買(mǎi)方就麻煩了。

當(dāng)然，也有通過(guò)中介等第三方墊資來(lái)解封的，但第三方墊資時(shí)，第三方肯定會(huì)約定一個(gè)出了問(wèn)題誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任的條款，如果約定墊資后未能正常履行，買(mǎi)方承擔(dān)責(zé)任，實(shí)際上等于代買(mǎi)方墊資，風(fēng)險(xiǎn)還在買(mǎi)方身上。

最后，如果能正常解押，過(guò)戶(hù)就沒(méi)有障礙了，及時(shí)過(guò)戶(hù)即可。

購(gòu)買(mǎi)被抵押的房屋，如果履行中出現(xiàn)糾紛怎么辦?(重點(diǎn))

房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣(mài)人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，即合同應(yīng)認(rèn)定有效。履行出現(xiàn)糾紛，通常是因?yàn)橘u(mài)方未按約定解押導(dǎo)致合同不能正常履行，這種情況下，如果買(mǎi)方起訴，有兩種方案。

方案一：賣(mài)方在合同約定的履行期限屆滿(mǎn)時(shí)仍未按約定解押，致使買(mǎi)方無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的。買(mǎi)方可向法院起訴請(qǐng)求解除合同，并要求賣(mài)方承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，法院應(yīng)予支持。

方案二：賣(mài)方在合同約定的履行期限屆滿(mǎn)時(shí)仍未履行解押義務(wù)，致使買(mǎi)方無(wú)法辦理房屋過(guò)戶(hù)，而買(mǎi)方要求繼續(xù)履行合同辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的，買(mǎi)方要準(zhǔn)備好資金代賣(mài)方清償債務(wù)(想要房這是必須滴)解除抵押。如果買(mǎi)方不能代為清償債務(wù)，對(duì)其要求過(guò)戶(hù)的訴求，法院不支持。