所謂小產(chǎn)權(quán)房屋是指經(jīng)過合法審批在農(nóng)村土地上開發(fā)建設(shè)的住宅房屋。如果從土地的性質(zhì)對房屋進行劃分，可以分為，在農(nóng)村土地上開發(fā)建設(shè)的房屋就是小產(chǎn)權(quán)房屋，在國有無償劃撥土地上開發(fā)建設(shè)的房屋就是經(jīng)濟適用房，在國有出讓土地上開發(fā)建設(shè)的房屋就是商品房。這里給大家分享一些關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾分案例分析，希望對大家有所幫助。

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾分案例1

在上海市奉賢區(qū)__鎮(zhèn)新民村(曾用名“__村”)，短短幾年間，就有約80多戶村民賣掉了宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房，而買家多為上海市區(qū)居民，現(xiàn)眾多賣房村民后悔了，紛紛向法院起訴訴求當年交易合約無效、收回房屋。

3月30日，奉賢區(qū)人民法院第二次開庭審理相關(guān)案件，但尚未作出判決。據(jù)本報記者獨家獲悉，僅整個__鎮(zhèn)地區(qū)類似的小產(chǎn)權(quán)房交易不下千戶，更多的交易雙方都在關(guān)注著這幾樁案子的判決結(jié)果，但關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房糾紛目前尚無專門的法律可以完全適用，法院的壓力也在于此。

然而，小產(chǎn)權(quán)房的炒賣還在大規(guī)模繼續(xù)。

奉賢區(qū)__鎮(zhèn)__村的大量小產(chǎn)權(quán)房買賣，集中發(fā)生在2002年前后。鄒__夫婦稱，他們2002年經(jīng)朋友介紹先后購買了__村230號、242號兩套小產(chǎn)權(quán)房。原房主現(xiàn)要求收回房屋已并向法院起訴。

據(jù)鄒__介紹，他們先后以6.5萬元和3.6萬元分別購買了兩套小產(chǎn)權(quán)房，單套建筑為200-300平方米，一套居住，一套用作夫婦倆開辦的木器工藝品雕刻廠的工作場地。當年鄒__是將自己居住在__地區(qū)產(chǎn)權(quán)房賣掉，用以支付兩套小產(chǎn)權(quán)房的房款?！叭舯皇栈?，經(jīng)濟損失不言而喻，更重要的是，我們就沒有了住處?！?/p>

據(jù)記者了解，目前，除了鄒__夫婦兩套小產(chǎn)權(quán)房的糾紛外，還有包括__村241號、愛民村315號、__村1423號等小產(chǎn)權(quán)房，原賣房村民已經(jīng)向法院提起“要求協(xié)議無效、原價收回房屋”訴訟。

村民試圖收回房屋的原因，除了小產(chǎn)權(quán)房確實在這幾年中升值明顯外，另一個不容忽視的原因是，上海郊縣近幾年大規(guī)模動遷推進迅速，奉賢區(qū)也不例外，動遷補償顯然是各方最為關(guān)心的利益所在。

除了可能存在的動遷因素外，小產(chǎn)權(quán)房買賣炒作本身在當?shù)匾蚕喈斒⑿小?/p>

另據(jù)鄒__等購房者的聯(lián)名信陳述，要贖回房屋的村民有著共同的特點：賣掉農(nóng)村房子后都在城鎮(zhèn)買了商品房;都另有其他宅基地建房出租;想原價贖回已售小產(chǎn)權(quán)房，并準備再次以高價出售。

“小產(chǎn)權(quán)房炒賣的市場不小?！币晃辉?jīng)運作過小產(chǎn)權(quán)房交易的資深中介人士告訴記者，隨著城市商品房價格不斷上漲，越來越多城市居民喪失了購買普通商品房的能力，而居住困難又實際存在，不少市民會將目光轉(zhuǎn)向盡管性質(zhì)不同但相對價格便宜的小產(chǎn)權(quán)房，解決居住問題。

記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，除了上述為居住問題退而求其次的小產(chǎn)權(quán)房買家外，也有不少專業(yè)炒作小產(chǎn)權(quán)房的買家進行倒賣。還有一部分買家則是奔著未來的拆遷補償投機小產(chǎn)權(quán)房。

而作為業(yè)出售小產(chǎn)權(quán)房的當?shù)卮迕褚环剑喈斠徊糠执迕褚褜嶋H脫離農(nóng)村生活，或已經(jīng)在城市買房或打算在城市買房需要資金，出售小產(chǎn)權(quán)房是不少人的選擇。

公開的秘密是，不止上海，類似的情況在全國許多地方也存在，隨后的糾紛也極為類似。

鄒__夫婦當年買的小產(chǎn)權(quán)房，均由雙方簽訂房屋買賣合同，并據(jù)其提供的材料，還有當?shù)叵嚓P(guān)屬于政府部門出具的見證書。

在2002年簽訂相關(guān)的房屋買賣合同上，交易的原因表述為“為調(diào)劑房屋余缺，雙方自愿達成房屋交易”，合同正本三份，買賣雙方和見證處各執(zhí)一份，副本二份，送房屋管理部門及規(guī)劃部門備案。

當年出具見證書的是__鎮(zhèn)法律服務(wù)所，并有該所見證收費的專用收據(jù)。據(jù)鄒__表示，當年其他的大部分小產(chǎn)權(quán)房買賣，都是經(jīng)過類似的方式實現(xiàn)的。

但現(xiàn)在看來，這樣的交易合同和見證，其法律效力尤為有限。背后的真正原因，或許就在于類似的小產(chǎn)權(quán)房糾紛，缺乏專門的法律可以參考。

在上海，唯一讓這一系列小產(chǎn)權(quán)房糾紛有針對性法律參考的材料，是2004年初由上海市高級人民法院一份“關(guān)于印發(fā)《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》的通知”(滬高法民一20044號)文件。鄒__夫婦認為糾紛適用于該意見的第二條“對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可以認定合同有效?！绷硗猓鶕?jù)第四條“對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利”，同樣也不應(yīng)收回房屋。

記者了解到，北京市高院的一份針對小產(chǎn)權(quán)房糾紛的會議紀要也指出“要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失”，避免單純判決騰退房屋造成“案結(jié)事起”的后果。

據(jù)了解，法院方面從調(diào)解出發(fā)，曾提出“房屋使用協(xié)議維持現(xiàn)狀至動遷為止，一旦動遷，宅基地土地補償費歸原賣房村民所有”的意見，但尚未落實。

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾分案例裁判規(guī)則2

1、最高人民法院

《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國民事審判工作會議紀要>的通知》(法辦[2011]442號)第15條明確，在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會公開銷售，應(yīng)當依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟組織成員以外的人的合同，不具有法律效力;出售給本集體經(jīng)濟組織成員的，應(yīng)當符合法律、行政法規(guī)和國家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。

另外，值得關(guān)注的是，《全國民事審判工作會議紀要》(2015年4月征求意見稿)第35條也明確“對于宅基地流轉(zhuǎn)處于非試點地區(qū)的，農(nóng)民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，該房屋買賣合同一般應(yīng)認定無效?！?/p>

2、各地高級人民法院

根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》(京高法發(fā)[2004]391號)、《北京市人民法院民事審判實務(wù)疑難問題研討會會議紀要》(2006年9月14日)，對于農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的處理，北京高院確立了以認定無效為原則、以認定有效為例外的司法裁判尺度。具體說來，買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，或者訴訟時買受人已經(jīng)戶口遷入所購房屋所在地的集體經(jīng)濟組織的，可以認定合同有效;對于1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，亦可認定轉(zhuǎn)讓合同有效。除此之外，農(nóng)村房屋買賣合同原則上應(yīng)認定無效。

根據(jù)《安徽省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見》(2012年3月5日)第13、14條之規(guī)定，城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織購買農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當認定為無效合同;除非買受人在一審法庭辯論終結(jié)前取得出賣人所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格且符合其他購買條件，非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，也應(yīng)當認定為無效合同。

根據(jù)《廣東省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》(粵高法發(fā)[2001]42號)第12條之規(guī)定，當事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應(yīng)認定無效。

根據(jù)《上海市高級人民法院民一庭關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》(滬高法民一[2004]4號)，對于發(fā)生在本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，認定為有效;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可以認定為有效;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，合同尚未實際履行或購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。

小產(chǎn)權(quán)房買賣合無效的原因3

1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立的合同，損害國家利益的。

國家利益具有至高無上的地位，一方的欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的，那必然是無效的合同。如果沒有損害國家利益而只是損害了合同相對人的利益，則根據(jù)《合同法》5條的規(guī)定只能是可變更或撤銷的合同。

2、惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的。

惡意串通的合同是指雙方當事人非法串通在一起，共同訂立某種合同，造成國家、集體或第三者利益的損害。由此可見，行為人的行為具有明顯的不法性，據(jù)此可以將其作為違法合同對待。

這種合同的特點主要包括：

(1)，當事人出于惡意。惡意是相對于善意而言的，即明知或應(yīng)知某種行為將造成對國家、集體或第三者的損害，而故意為之。雙方當事人或一方當事人不知或不應(yīng)知道其行為的損害后果，不構(gòu)成惡意。當事人出于惡意，表明其主觀上具有違法的意圖。

(2)，當事人之間互相串通?；ハ啻?，首先是指當事人都具有共同的目的，即都希望通過實施某種行為而損害國家、集體或第三者的利益。共同的目的可以表現(xiàn)為當事人事先達成一致的協(xié)議，也可以是一方作出意思表示，而對方或其他當事人明知實施該行為所達到的目的非法，而用默示的方式表示接受。其次，當事人互相配合或者共同實施了該非法行為。在惡意串通行為中當事人所表達的意思是真實的，但這種意思表示是非法的，因此是無效的。

3、以合法形式掩蓋非法目的的。

以合法形式掩蓋非法目的是指當事人實施的行為在形式上是合法的，但在內(nèi)容上和目的上是非法的，這種行為又稱為隱匿行為。在實施這種行為中，當事人故意表示出來的形式或故意實施的行為并不是其要達到的目的，也不是其真實意思，而只是希望通過這種形式和行為掩蓋和達到其非法目的。比如，通過合法的買賣行為達到隱匿財產(chǎn)、逃避債務(wù)的目的;以合作的形式變相移轉(zhuǎn)、劃撥土地使用權(quán)等等。這種行為就其外表來看是合法的，但是外表行為只是達到非法目的的手段。由于被掩蓋的目的是非法的，且將造成對國家、集體或第三者的損害，因此這種行為是無效的。

掩蓋非法目的的行為與規(guī)避法律的行為并不完全等同。掩蓋非法目的的行為是以一種行為掩蓋另一種當事人所希望實施的行為;而規(guī)避法律行為只是通過實施某種規(guī)避行為，達到違法的目的，而并沒有實施掩蓋的行為。

應(yīng)當指出，如果當事人所掩蓋的目的并不是違法的，而是合法的(如公民之間通過租賃私人房屋的辦法掩蓋借用的目的)，則應(yīng)按照行為人的真實意圖處理，使被掩蓋的行為生效。

4、損害社會公共利益。

社會公共利益體現(xiàn)了全體社會成員的最高利益，違反社會公共利益或公序良俗的合同無效，這是各國立法普遍確認的原則。我國民法雖未采納公共秩序和善良風(fēng)俗的概念，但確立了社會公共利益的概念，根據(jù)我國《合同法》第52條第4款，損害社會公共利益的合同無效，因此凡訂立合同危害國家公共安全和秩序(如走私軍火、買賣槍支和毒品等)，損害公共道德、危害公共健康和環(huán)境(如購買“洋垃圾”等)以及其他損害公共利益的行為，無論當事人是否主張無效，法律和仲裁機構(gòu)都應(yīng)主動宣告合同無效。

5、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

這種合同屬于最典型的無效合同。此處所說的法律是指由全國人大及其常委會制訂的法律，行政法規(guī)是指由國務(wù)院制訂的法規(guī)，違反這些全國性的法律和法規(guī)的行為是當然無效的。無效合同都具有違法性，而違反法律、行政法規(guī)的強行性規(guī)定的行為，在違法性方面較之于其他無效合同更為明顯。當事人在訂立此類合同時，主觀上大都具有違法的故意(當然，即使當事人主觀上出于過失而違反了法律，即在訂約時根本不知道所訂立的合同條款是法律所禁止的，亦應(yīng)確認合同無效)。值得注意的是，我國合同法僅規(guī)定違反全國性的法律和國務(wù)院規(guī)定的行政法規(guī)強行性規(guī)定的合同無效，而并沒有提及違反行政規(guī)章、地方性法規(guī)及地方性規(guī)章的合同是否無效的問題。這并不是說，違反這些規(guī)定的合同都是有效的，而只是意味著違反這些規(guī)定的合同并非當然無效的合同，是否應(yīng)當宣告這些合同無效應(yīng)當考慮各種因素，例如，所違反的規(guī)定是否符合全國性的法律和法規(guī)、是否符合憲法和法律的基本精神等